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賃貸系の会社さんから相談がいくつか。

Category:不動産業 集客と成約 Date:2016.09.15 Thursday

賃貸系の会社さんから相談がいくつか。

「ホームページで集客がない」あるいは「薄い」ので、「なんとかならないか」という相談。

答えは、いまどき、ホームページなんかただ変えたって「それだけで効果なんかないです」。

 

とくに賃貸の場合は、結構大変かと思う。

競合多いし、客は少なくなってるし、客もいろいろ渋いし。

賃貸でうまくいこうと思ったら、ホームページうんぬんだけじゃなくて、もっと包括的な経営戦略わりと時間かけてじっくりやらないとむつかしいんじゃないかと思います。

 

ホームページ屋さんなどは魅力的な事例とか、さも即効性ありそうな効果ありそうな話をもってくるでしょうけど、ほとんどの会社がイマイチだったり、新規開業者はずいぶん破たんしてたりするかと思います。

 

物件並べて客が来るのを待ってるようなスタイルはもうダメなので、ホームページなんか変えるよりも、いまやってる無料ブログをオリジナルデザインに変更して情報発信しっかりやりませんかそしたら5万くらいでやりますんでローコストでSEO効果もあって長期にやれば絶対効果的ですよ、って言ってもあんまり響かない。

 

みんなホームページとSEO大好き。

ゴルフ初心者とかがいいクラブ買いたがる心境と同じかも。

 

だまされても効果なくても問題なく耐えられる会社ならそれでいいかもですが、小規模事業者で目論見がハズレたら即破綻の会社だとほんとに悲惨です。

 

新規開業される方にはぜひ気を付けてもらいたいと思います。

賃貸ガツガツ系から独立された方などは、ネット集客でうまくいくと思ってる方多いけど、現実はそんな集客ないし、賃貸は激戦化してるからガツガツ系は広告費かけないとむつかしいですよ。

自社サイトよりポータルでおとり広告載せまくりのほうが効果あると思います。もちろん絶対ススメませんが。そんなことやっても一時しのぎにしかならず、企業として最も大事な「継続的存続」がないので。

 

いま、某賃貸チェーンの社長が失踪したと業界内で話題になっています。

ガツガツ系の会社です。数年前までは拡大しててネットで検索したらいろんな記事があって、社長が立派なことおっしゃってます。

でもやっぱりガツガツ系ではダメだったようです。

 

世の中、変化してきています。時代は進んできています。

 

客が多くて経済が上り調子だった時代は、少々荒っぽい営業でもどんどん回転商売ができたでしょう。

でもいまや少子高齢化で客が少なくしかもお金もあまりなく、でも情報だけはたくさんもってて、さらに自ら世間に呼びかけたりする時代です。下手なことはもうできません。

 

まっとうに、一生懸命、こつこつでもやってくのが一番なんじゃないでしょうかね。

その一生懸命さをきちんと情報発信していけば、べつにホームページなんかなんだっていいような気がしますが。

 

そんなことを朝から思いました。

 

 

あっというまに、9月も真ん中。

ことしもわずか3か月半となりました。

 

頑張っていきましょう。

 

 

  
| 不動産業 集客と成約 | 10:43 | comments(0) | trackbacks(0) |

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ネットで賃貸が決まる時代、物件だけで選ばれると「次がない」

Category:- Date:2016.09.08 Thursday

リクルート住まいカンパニーさんがおもしろいアンケート結果を発表しました。

首都圏の賃貸お部屋探しユーザーの行動・動機などによる調査です。

要約すると、、、

>>いまや賃貸物件探しは「ネットで探して」「現物(物件)は確認程度」が主流?!(FDJオンライン)

いまや賃貸物件探しは「ネットで探して」「現物(物件)は確認程度」が主流となっている。部屋探しの平均期間は一か月未満。そして、ネットで選別された後、訪問する会社はわずか1〜2店舗

賃貸市場ではもはやネットが主戦場と言って間違いないだろう。

だそうです。

 

僕らの世代が上京した時はネットなどなく、都会に住む親戚に賃貸情報雑誌やアルバイト情報誌を送ってもらったり、はたまた勢いで上京して勢いで決めてくるってことしかできませんでした。(そしてたいていテキトーな物件押し付けられるとか)

 

いまや便利になったもので、スマホからいつでも思ったときに検索して探すことができる時代です。

とはいっても、意外にスマホよりもまだまだPCで探す人が多いようですが、アクセス状況などを見てますと半々といったところでしょうか。やはりパソコンのほうが画面がデカくて文字も打ちやすい分だけ、ちょっと前に騒がれてたようなスマホ一辺倒にはなりにくいとは思います。

ま、今の時代、仕事も学業でもパソコンつかいますからね。両方ですよ。

とにもかくにも、スマホやパソコンで部屋決めされてしまう時代とは、来店のはるか手前で選別されてしまうということです。

 

実際に来店(訪問)は平均1.6店舗、一回も訪問してないも9.9%もいます。多くの人が1店舗だけの来店ですましています。

売買と違って物件だけでスパッと決める軽薄さが透けて見える感もありますが、だからこそ市場の出物(広告掲載の物件)の半分以上が囮(おとり)物件だといわれるような事態になっているともいえます。

 

賃貸会社さんを回っても実のところ集客は不動産ポータルサイト頼みになっている面が強いです。つまり物件頼みと。

かつてはポータルだからと最低限の物件情報入力しかしない、という会社も多かったですが、いまやポータルが主戦場ですから、そこで選ばれるために自社サイト以上に気合入れて情報公開している会社がいくつも見受けられます。

自社サイトにおいては、リニューアルして効果があったという方々なんかも結局 ” リニューアルして物件入力しまくったとかいままでやってなかったスマホ対策やったから " という単純な理由がネット集客増につながっているだけであって、あまり特出した戦略的な成功例ってなかなかないです。

(つまり若者ウケするデザインでつくって、スマホで見れるようにして、物件情報充実させればいい、と)

 

ただ、いくら集客あっても、物件だけで選ばれると「次がない」って残念なことになります。

 

よく安売りを戒める経営戦略書などで「安さで選ぶ客は安さでほかに流れる」とか言われますが、それと同じですね。

「物件だけでえらぶ客は物件だけでよそに行く」ので、いくら "うちでも紹介できますよ"と言ってみたところで関係が密でない会社とはそれっきりの関係になります。

「次もこの会社で決めるのが安心」という継続性がなくなってまうということです。商売としていちばんおいしいところを失うもったいなさ!

 

集客単価(コスト)や手間が上がってきている今、焼き畑農業がごとく次へ次へと新規集客していくよりも、きちんとした農耕型戦略つまり、一度決めたもらったお客さんには次も自分トコで決めてもらうって流れにしてもらいたいものです。

 

賃貸会社さんで戦略的な成功例とかいえば、やはり「長期的な観点から地元地域や保有顧客への接触サポートなどがしっかり行って、顧客循環の輪がきちんと出来上がってる」が昔からのセオリーです。

 

それを具現してたのが各地の地場大手とよばれる賃貸管理を一手に引き受ける総合不動産会社でした。

しかしながら、今の時代、かつては地元地域貢献・業界貢献へも熱心だった地場大手も世代が変わり変化してきました。
軽薄短小な効率化や費用対効果などといった言葉に踊らされ、短期利益に結び付かないそれら貢献の類は軽視しがちになっています。だから、昔は絶対的に強かった地場大手も、大企業にじわりじわりとシェア侵食されている感があります。

ひょっとしたら地方経済の疲弊の原因も知れかもしれませんね。あらゆる産業で同じようなことが起こっていて、地域貢献や顧客との関係性が軽視され、地場企業が外から来た大手にやられて最終利益が大企業によって東京にせっせと持っていかれてるからなんじゃないでしょうかね。

 

上記調査を見て、そんなことを思いました。

 

逆に言えば、そうした軽薄な対応の時代だからこそ、物件だけじゃなく、会社も人も売り込んで、顧客ときちんと関係を築いて、地元貢献もしっかりと行えば、大いなる勝ち目があるんじゃないでしょうかね。

実際そういう会社がうまくいってるし。

 

 

台風一過、がんばっていきましょう。

 

  
| - | 17:22 | comments(0) | trackbacks(0) |

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【不動産営業】 住宅ローン金利が上昇局面に?!

Category:不動産業 集客と成約 Date:2016.08.31 Wednesday

住宅ローン金利が安い今、それらを不動産営業トークの武器にされている営業さんも多いのではないでしょうか。

当社のお客さん(不動産会社)もマイナス金利以後漸減的に安くなっていく住宅ローン金利が大きな追い風になっていたようでした。

 

が、ここにきて住宅ローン金利が上がりましたね。0.05〜0.1%程度ではありますが。

 

>> 大手銀行、5カ月ぶりに固定型住宅ローン金利を引き上げ(産経新聞)

 

 三菱東京UFJ銀行と三井住友信託銀行は29日、9月に適用する住宅ローン金利について、期間10年固定型の最優遇金利を引き上げると発表した。みずほ銀行も追随する方針。市場動向などを踏まえ、各行は5カ月ぶりの引き上げに踏み切る。

 三菱UFJの9月の適用金利は年0.6%(8月比0.1%高)、三井住友信託は0.45%(同0.1%高)、みずほは0.7%(同0.05%高)。各行は変動金利は据え置くが、2年以上固定型の最優遇金利を軒並み引き上げる。他の銀行も引き上げる可能性が高い。

 

 

>> 住宅ローン金利、5カ月ぶり引き上げへ 当初10年固定(朝日新聞)

 

 三菱東京UFJ銀行とみずほ銀行、三井住友信託銀行は、9月契約分の住宅ローン金利について、当初10年固定の最優遇金利を5カ月ぶりに引き上げる。このところの長期金利上昇を受けた動きだ。

 10年固定の最優遇金利は、三菱東京UFJ銀は0・10%幅上げて年0・60%、みずほ銀は0・05%幅上げて年0・70%、三井住友信託銀は0・10%幅上げて年0・45%にする。各行は15年以上の固定金利も、10年固定と同程度引き上げる。

 

0.1%とはいえ、0.5%から0.6%なので、20%の値上げとなり値上げ幅としては大きいですね。(まぁそれでも安すぎなんでアレですけども)

 

さて、それでは住宅ローン金利が値上がりしてどれだけ影響があるかというと、、

 

2000万円くらいのローンでどれくらい違うかと言えば、下記が金利0.5%でのもの。

月々でだいたい52,000円くらいで、総支払利息がだいたい180万くらい。

 

不動産営業:住宅ローン金利値上げ

 

 

 

下記が値上げ後の金利0.6%でのもの。

月々でだいたい53,000円くらいで、総支払利息がだいたい220万くらい。

 

不動産営業:住宅ローン金利値上げ

 

 

支払額・約1000円の差、総金利・約40万円の差となりました。

正直、インパクトというほどのインパクトじゃないかもしれません。

 

普通に考えると40万円もトクするというのは大きいですけどね。

 

 

今回5か月ぶりの引き上げとのことですが、ずっと金利は低下してましたし、世情を考えるに高金利になるかどうかはちょっとわからないところがあります。

 

ただし、ですね「住宅ローン」というところに着目してみると、日本のそれは海外(先進国)とくらべてもかなり安いんですよ。

たとえば、下記の発表などを見ると、米国の30年物固定金利で3.45%とのこと。だいたい3%台中盤から後半をうろうろしている感じです。

 

>> 米国のフレディマック住宅ローン金利:8月11日(統計表)(Bloomberg)

>> Mortgage Rates for August 31 (Bankrate)

 

ほかの国もだいたい3%前後。

もちろん、ローンの仕組みや住宅市場の在り方や諸条件などもろもろ違うので単純比較には無理があるのですが、それにしても先進国で0.5%はやっぱり安いレベルです。

 

世情を考えるに金利上昇は考えにくいとしても、ワールドワイドな世の中、フィンテックやらなんやらでドンドン世界とつながっていく世の中で、この金利格差は是正(歩み寄り?)の方向に向かっていくことはないのかなって心配になります。

 

 

じゃ、その3.45%で住宅ローンを借りた場合どうかといえば、どうなるか?といえば下記の図のとおり。

 

月々でだいたい82,000円くらいで、総支払利息が1,450万くらい。

 

不動産営業テクニックノウハウ

 

【金利:0.5%の場合】 月々・約52,000円、総支払利息・約180万くらい。

 

【金利値上:0.6%の場合】 月々・約53,000円、総支払利息・約220万くらい。

 

【世界標準:3.45%の場合】

月々・約82,000円、総支払利息・約1,450万。

 

 

(((;゚Д゚)) 全然違うじゃん!!

 

 

いかに、いまの住宅ローン金利情勢が恵まれた環境にあるかわかりますね。

 

僕の周りにも住宅ローンを借りた人間がおりますが、本人は初めてのことなのでキョトンとしてても、その親世代は「こんなに安いの?!」ってかなりびっくりされます。むかしは4〜5%とか当たり前でしたし。そういう意味でいえば、住宅ローンの説明をきちんと行うことで息子さんや娘さんに資金援助する親御さんの心もグッと掴めるかもしれませんね。

 

 

上記図は、弊社サービス「ローン講座くん」で作成できるプレゼンシートの一部です。

現状の住宅ローン金利のメリット、住宅ローンのこと、わかりやすい説明を不動産営業の武器にしてください。

初回面談で威力を発揮しますよ!!

 

不動産営業ツール:ノウハウ

 

 

 

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| 不動産業 集客と成約 | 16:29 | comments(0) | trackbacks(0) |

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